雄心勃勃的户改计划难以催化地产市场

坚冰难破

来源:环球w88优德亚洲官网  |  w88:李冬洁  |  阅读:

史上最富想象力和最煞费苦心的户籍改革尘埃落地。

6月30日,国务院印发了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,推出城市实行差别化落户政策,扩大住房保障等城镇基本公共服务覆盖面等一系列举措。

这次户籍改革被定义为十余年来的首次真正破冰之旅,是城镇化建设的重要推手。但联系到目前国内房地产行业全面调整以及由此带来的经济减速和地方债风险,这一政策的出台或会引发地方政府对于地产限购的全面解禁。

事实上,借助落户政策促进楼市交易量,也是颇有成效和屡见不鲜做法。例如,天津曾经以“蓝印户口”招徕购房者,导致非当地户籍购买的商品房占到了全市销售量的10%至15%,极大刺激了当地房地产市场。“蓝印户口”是城市居住“绿卡”,相当于“投资移民”或者“技术移民”。投资购买当地政府规定的房产,或者满足投资金额、纳税额、解决就业等条件的非户籍人口,可以给予蓝印户口,享受非本地常住户口的优惠待遇。

目前全国楼市正处于价格普降的调整周期,一些三四线城市的库存足够消化两三年,这时太需要一些政策的扶持了。此时的户籍改革政策被寄予厚望,但它真能救房地产业于水火吗?

 

最大受益者

在过去的十余年,户籍制度处于冰冻期时,大量流动性人口包括农业人口和非农业人口不断向大城市和“北上广深”聚集。最近的户籍改革有可能会扭转这种趋势。在此次改革中,建制镇和中小城市几乎完全放开了入户门槛,大城市则需要一定的限制条件,而“北上广深”反而提高了入户门槛。这可能会引导流动人口向三四线的中小城市迁移落户,给三四线楼市带来转机。

“未来的人口增量部分重心会下移,边远地区的人们会倾向于就近迁移和购房。”北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《环球w88优德亚洲官网》。他表示,一些经济发展势头良好的三线城市将会具有吸引力,它们大多有着城市升级的期待,希望扩充人口,以此来寻求中央政府的政策支持。

不过,这将是一个动态的过程,决定因素在于城市经济的活力和总量。中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对《环球w88优德亚洲官网》说:“有些三四线城市户口对农村户口而言,缺少实质性利好,因此对地方楼市的影响力也不大。”换句话说,这将无助于解决目前面临的去化压力,除非地方附加一些其他条件。

相对一线和三四线城市,二线城市房地产可能将是最大的受益者。扈志亮认为,对于一线城市而言,现在是要限制人口流入,对房地产市场的支撑力有限。而对于二线城市来说,因为经济基础好,如果放开户籍制度则有望吸引人群落户,最利于当地房地产市场。隐忧在于,二线城市的欲迎还拒。从理论上讲,此次二线城市放宽了入户的门槛,但“实际是二线城市对人口的控制仅次于一线城市,还比三线城市宽松得多。”知名财经评论人士吴其伦对《环球w88优德亚洲官网》表示。

毫无疑问,人口导入所带来的对房地产市场的促进作用是一个长期过程,天津的“蓝印户口”效应并不具有普适性。陈国强表示,天津属于直辖市且临近北京,具有各种优质资源,其他城市就不具备这一条件了。与以往不同,此次户籍制度放开针对全国范围,各地方之间存在一定竞争,地区经济缺乏活力和就业率不高的地区,将很难吸引人口落户。对于一些建制镇或者小城市,消化库存还得主要依靠当地居民收入的增长以及有在当地置业心愿的消费群体影响。如果收入增长缓慢,并且当地居住环境不佳,则房产升值和消化库存的速度较慢。

核心问题在于,这些年来我国户籍制度改革之所以裹足不前,往往源于各地方政府财政吃紧。目前,全国多数城市连户籍人口的公共服务支出都自顾不暇,非户籍人口马上就享受同等待遇是一件并不现实的事情,这就大大减少了迁移人口的意愿。要解决这一问题,就需要政府将更多资金投入民生领域,同时加大引入民营资本、个人资本等拓宽融资的渠道,而这些都不能一蹴而就。

显然,推动房地产市场发展的关键因素还在于房价。目前各地房价经过起自2009年的上涨之后,几乎都远超过了当地对应的购买力水平。面对高房价,外来人口可以理性选择租房居住,而不对当地房地产交易市场发生关系。“如果房价不降下来,仅凭户籍改革来带动房地产市场,短期内是不会有效果的。”吴其伦说。

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